Cláusulas obligatorias en un contrato de alquiler 2026

Un contrato de alquiler mal redactado puede convertir un problema menor en una pesadilla legal. Las 9 cláusulas obligatorias que vamos a ver no son opcionales: omitirlas o redactarlas incorrectamente puede llevar a que el juez aplique el régimen supletorio de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que casi siempre favorece al inquilino.

Esta guía cubre cada cláusula con redacción modelo y los errores más frecuentes que cometen propietarios particulares y agencias inmobiliarias sin asesoría legal.

Las 9 cláusulas obligatorias

Cláusula 1: Identificación de las partes

Debe incluir:

• Propietario: nombre completo, NIF/NIE, dirección, teléfono y email de contacto. Si es persona jurídica, razón social, CIF y representante legal con poder notarial vigente.
• Inquilino: nombre completo, NIF/NIE, fecha de nacimiento, estado civil (afecta a la fianza en algunos casos).
• Avalistas o codeudores (si los hay): mismos datos que el inquilino.

Errores frecuentes: omitir NIF/NIE del propietario "porque ya está en el banco", o aceptar inquilino con solo nombre y apellidos sin documento de identidad.

Cláusula 2: Descripción de la vivienda

Debe incluir:

• Dirección completa (calle, número, piso, puerta, código postal, municipio, provincia)
• Referencia catastral (20 dígitos, se obtiene en sedecatastro.gob.es)
• Superficie útil y construida (m²)
• Número de habitaciones, baños y otras estancias relevantes
• Anejos: garaje, trastero, balcón (mencionar si están incluidos o no)
• Estado de conservación y mobiliario (si el alquiler es amueblado)

Errores frecuentes: omitir la referencia catastral (importante para registro y fiscalidad), no detallar si garaje/trastero están incluidos.

Cláusula 3: Duración y prórrogas legales

Debe especificar:

• Fecha de inicio y fecha de fin del contrato
• Prórrogas legales: hasta 5 años (propietario persona física) o 7 años (persona jurídica) en uso de vivienda habitual
• Prórroga extraordinaria: 3 años adicionales en zona tensionada si el inquilino lo solicita
• Causas tasadas para que el propietario no acepte prórroga (necesidad personal, fin de uso, demolición autorizada)

Errores frecuentes: redactar "contrato por 1 año sin prórroga" (nulo: la LAU obliga a prórrogas legales hasta 5/7 años).

Cláusula 4: Renta y forma de pago

Debe incluir:

• Importe mensual de la renta
• Forma de pago: transferencia bancaria (recomendado), domiciliación, ingreso en cuenta
• IBAN del propietario donde se hace el pago
• Fecha de pago (típicamente entre el 1 y el 5 de cada mes)
• Consecuencias del impago: intereses moratorios, posible resolución del contrato

Errores frecuentes: aceptar pago en efectivo sin recibo (problema fiscal y de prueba), no especificar fecha de pago.

Cláusula 5: Fianza y garantías adicionales

Debe especificar:

• Fianza legal: 1 mensualidad para vivienda habitual (LAU art. 36)
• Plazo de depósito: el propietario debe depositarla en el organismo autonómico en 30 días
• Garantía adicional: hasta 1 mensualidad más (máximo 2 mensualidades en total)
• Devolución: al fin del contrato, descontando daños y rentas pendientes

Errores frecuentes: pedir más de 2 mensualidades en total (nulo por exceso), no depositar la fianza en el organismo autonómico (multa administrativa).

Cláusula 6: Actualización anual con IRAV

Debe especificar:

• Índice aplicable: IRAV (Índice de Referencia de Alquiler de Vivienda) publicado por INE
• Frecuencia: anual, en la fecha de aniversario del contrato
• Topes: en zona tensionada, el IRAV se aplica sin sobreceses adicionales
• Notificación: el propietario debe notificar la nueva renta con 30 días de antelación

Errores frecuentes: mantener "actualización por IPC" (ya no es válido desde 2025), aplicar incrementos sin notificar.

Cláusula 7: Gastos y suministros

Debe especificar quién paga qué:

• Comunidad de propietarios: por defecto, el propietario
• IBI: el propietario
• Suministros (agua, luz, gas, internet): el inquilino (a su nombre o como repercusión)
• Tasa de basuras: el inquilino
• Mantenimientos: ordinarios el inquilino, extraordinarios el propietario
• Reparaciones: las que afectan a la habitabilidad las cubre el propietario

Errores frecuentes: no detallar quién paga cada concepto, generando conflictos al primer recibo.

Cláusula 8: Certificado energético

Es obligatorio desde 2013:

• Etiqueta energética de la vivienda (A, B, C, D, E, F, G)
• Fecha de emisión del certificado (válido 10 años, salvo en eficiencia G donde es 5 años)
• Identificación del técnico certificador
• Anexar copia al contrato

Errores frecuentes: omitirlo "porque la vivienda es antigua", no mencionarlo en el contrato.

Cláusula 9: Cláusula RGPD

Obligatoria desde 2018:

• Identidad del responsable del tratamiento (propietario o inmobiliaria)
• Finalidad del tratamiento (gestión del alquiler)
• Base legal (cumplimiento contractual)
• Período de conservación de datos (durante el contrato + plazo de prescripción legal)
• Derechos del inquilino: acceso, rectificación, supresión, portabilidad, oposición
• Cómo ejercerlos: dirección email o postal

Errores frecuentes: copiar una cláusula RGPD genérica sin adaptarla al caso concreto, no mencionar el organismo regulador (AEPD).

Plantilla y revisión profesional

Las 9 cláusulas anteriores son el mínimo legal. Para contratos complejos (alquiler comercial, vivienda con elementos especiales, alquileres a empresas), recomendamos asesoramiento legal profesional. El coste de un contrato bien redactado es despreciable comparado con el coste de un litigio.

Cómo verificar al inquilino antes de firmar

Una vez tenés el contrato bien redactado, queda verificar al candidato. Los documentos clave: nómina, vida laboral, contrato de trabajo, DNI/NIE.

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